Qué te ayuda a entender esta guía
cómo funciona el proceso de compra
qué documentos y controles son importantes
qué costes adicionales pueden aparecer
qué ocurre antes y después de la firma
PASO A PASO
Así funciona una compra de vivienda en España
Define tu presupuesto
Un 10–15 por ciento adicional es solo un ejemplo presupuestario preliminar, no un límite de costes. Prepara un cálculo específico de impuestos, honorarios y financiación para el inmueble.
Comprueba siempre los tipos fiscales vigentes de la región concreta antes de firmar.
Contrata un abogado independiente
Recomendamos un abogado español independiente con experiencia en el tipo de compra. El notario ejerce una función jurídica imparcial e informa a ambas partes; no es tu representante. Tu propio abogado defiende tus intereses dentro del encargo acordado.
Solicita un presupuesto que detalle alcance, honorarios e IVA, si procede.
Obtén el número NIE
El NIE es un número de identificación de extranjeros en España, utilizado, entre otros, en asuntos fiscales e inmobiliarios. Como comprador extranjero, normalmente lo necesitas en los trámites fiscales y administrativos de la compra. No es un permiso de residencia ni acredita que residas en España.
Los plazos de tramitación y de espera para la cita varían según la vía y el caso. Consulta al órgano receptor y planifica con margen; no existe un plazo general de entrega.
Planifica el pago
Acuerda con banco, vendedor y notario un medio de pago aceptable y documentado con antelación. El cheque bancario es una opción, no un requisito general. Comprueba si tu operación concreta requiere una cuenta española.
Comprueba tipos de cambio y comisiones bancarias.
Due diligence
La nota simple muestra el titular, los derechos y las cargas inscritos en el momento de su expedición. Es informativa, no prueba que no existan otras deudas o problemas. Encarga también las comprobaciones jurídicas, municipales y técnicas pertinentes para esa vivienda.
No omitas nunca la revisión legal.
Contrato de reserva
El contrato de reserva debe precisar importe, plazo y posible exclusividad. La retirada del inmueble del mercado debe pactarse; no resulta automáticamente de un pago.
No pagues antes de revisar las condiciones de devolución, deducciones y plazos.
Contrato de arras
El tipo de arras y las condiciones pactadas determinan las consecuencias de desistir. En las arras penitenciales pactadas, el comprador pierde las arras o el vendedor las devuelve duplicadas si desiste. Otros tipos pueden tener consecuencias distintas. El importe debe acordarse; el 10 por ciento no es una regla legal general.
Haz que tu abogado lo revise antes de firmar.
Firma ante notario
La escritura pública se firma ante notario. El pago final y la entrega de llaves siguen lo acordado, con un medio de pago confirmado previamente.
Lleva pasaporte, NIE y documentación de pago acordada. Organiza un intérprete si es necesario.
Registro e impuestos
Acuerda quién gestionará los impuestos y la inscripción registral. Los impuestos y documentos dependen, entre otros factores, del tipo de transmisión y la región; el precio de compra no siempre es la base imponible.
Comprueba que la inscripción se complete. Las subsanaciones y la calificación registral pueden afectar al plazo.
Documentos y controles importantes
Documentos del comprador
- Pasaporte o documento nacional de identidad
- Número NIE
- Documentación bancaria y de pago cuando sea necesario
Documentos de la vivienda
- Nota Simple del Registro de la Propiedad
- Titularidad, deudas y cargas
- Licencias, registro y posibles limitaciones
Gastos y costes recurrentes
- Comunidad y posibles deudas
- IBI, basura y otros cargos locales
- Certificado energético y datos prácticos antes de la firma
Las condiciones pueden variar según la vivienda, la región y el municipio. Antes de firmar, deja que un abogado cualificado revise la vivienda concreta.
Costes además del precio de compra
Un 10–15 por ciento adicional es solo un ejemplo presupuestario preliminar, no un límite de costes. Prepara un cálculo específico de impuestos, honorarios y financiación para el inmueble.
| Impuesto de transmisiones (ITP), segunda mano | Varía por región |
| IVA, obra nueva | Normalmente 10 % en territorio IVA; comprobar excepciones |
| AJD, obra nueva | Comprobar tipo autonómico y bonificaciones |
| Notaría | Solicitar estimación de costes |
| Registro de la propiedad | Solicitar estimación de costes |
| Abogado | Solicitar presupuesto, incluido IVA si procede |
| TOTAL a presupuestar | 10–15 % es un ejemplo, no un límite |
Bueno saber
Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico. Recomendamos un abogado español independiente y, si procede, un experto fiscal para tu compra. Los costes varían entre regiones y situaciones. Consulta siempre con un abogado o asesor.
Preguntas frecuentes sobre comprar vivienda en España
¿Necesito NIE antes de comprar?
Normalmente se necesita NIE para comprar vivienda y realizar varios trámites oficiales. Conviene empezar con tiempo, ya que los plazos y requisitos pueden variar.
¿Puedo comprar sin ser residente?
Sí. Puedes comprar vivienda en España sin ser residente fiscal, pero aun así debes gestionar impuestos, documentos y trámites como propietario no residente.
¿Necesito ayuda legal?
Recomendamos un abogado español independiente con experiencia en el tipo de compra. El notario ejerce una función jurídica imparcial e informa a ambas partes; no es tu representante. Tu propio abogado defiende tus intereses dentro del encargo acordado.
¿Qué es un contrato de arras?
El tipo de arras y las condiciones pactadas determinan las consecuencias de desistir. En las arras penitenciales pactadas, el comprador pierde las arras o el vendedor las devuelve duplicadas si desiste. Otros tipos pueden tener consecuencias distintas. El importe debe acordarse; el 10 por ciento no es una regla legal general.
¿Qué hay que hacer después de la firma?
Después de la firma hay que registrar la propiedad, gestionar impuestos y gastos, y organizar suministros u otros trámites administrativos.
AYUDA PRÁCTICA
Ayuda antes, durante y después de la compra
SolPiso te ayuda a encontrar la información adecuada y el siguiente paso. Puedes recibir ayuda con NIE, trámites digitales y cuestiones administrativas relacionadas con tener vivienda en España.
SIGUIENTE PASO
¿Necesitas ayuda durante el proceso?
¿Tienes preguntas sobre el siguiente paso o necesitas ayuda práctica con la compra de tu vivienda en España? Contáctanos y te ayudaremos a avanzar.